文 | 磐石之心 编辑 | 金秋
来源：磐石之心
楼市与股市就像是跷跷板的两头，一头低，一头就会高。
2019年是楼市极为惨淡的一年，也是股市极为红火的一年，90%的偏股基金获得大丰收，年内涨幅很多都在50%以上。
一直以来，股市和楼市总是各有一群坚定的唱多者。"不投资楼市，中国的股市能投资么？"的陈词滥调仍然不时闪现。
虽然外界称中国股市为"赌场"，但是投资者却把2019年的股市被称为"结构性牛市"。A股指数虽然一直徘徊不前，但是许多有题材、有业绩的个股出现爆发式增长。
比如，白酒、医药、调味品、猪肉、科技、5G等相关概念的股票都实现了50%以上的涨幅。
那么，到底接下来投资楼市，还是投资股市？这篇文章希望能剖茧抽丝帮你找到答案。
楼市寒冬
2019年的楼市可以用寒冬腊月来形容，年关将至，房地产企业的日子不好过。很多开发商均打出降价促销牌，急于回笼资金，这也无法阻止波澜壮阔的房地产企业倒闭潮。
据人民法院公告网显示，截至11月20日，房地产开放商的破产数量已经高达446家，平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产，创下历史记录。有人预测，未来将有80%的开发商倒闭。
与开发商倒闭一同出现的还有信托与债券的违约。广东证监局公告，截至5月31日，颐和地产共有9笔超过1000万的未披露到期债务违约，合计金额超过50亿元。
10月，地产百强企业，三盛宏业集团董事长现场洒泪的图片刷屏朋友圈，原因是三盛宏业集团难以向员工兑现公司理财。
房地产企业出现资金链断裂的新闻不时见诸媒体，让寒冷的楼市又增添了几分凉意。这个危机产生的原因并不复杂，因为开发商都是在高负债经营，负债率100%的企业比比皆是。
在房子好卖的日子里，企业能够快速回笼资金，让借的钱可以按期归还，而一旦房子不好卖，就没有钱还债，违约也成为必然。
数据显示，居民负债率持续攀升，到2017年已经占到GDP的49%。这意味着居民已经没有资金再炒房了。就在这时，前央行行长周小川呼吁：“我们要重点防止明斯基时刻！”
笔者也曾亲身经历过一家资金链断裂的房地产企业，欠债数十亿元，无法偿还。最后当地政府不得不伸手援助，勉强把没有交付的房子凑合交付给业主，而延期三年的违约金却无论如何也拿不出来了。
显然，用楼市的寒冬来形容当前的局面一点不为过。
房企融资渠道被掐断
房子卖得差，资金无法回笼的同时，融资渠道也被掐断。央行多次发文提出"不将房地产作为短期刺激经济手段"，并采取多重措施禁止资金违规流入房地产。
而且要求房企必须提高自有资金的使用量，不能再全依靠银行、股市、债市等渠道的借款，从而降低房企资产负债率，降低楼市风险。
11月15日，深交所披露，美的置业一笔债券被中止审核，该债券拟发行金额为10.13亿元，债券类别为ABS。
此外，鑫苑供应链1-10号资产支持专项计划、融创长租公寓一号资产支持专项计划等多家公司ABS项目先后被"终止"。最近两个月，房企获批的ABS产品不足5只。
在股权融资市场，涉房融资项目也趋于停滞状态。据wind数据统计显示，今年以来，约有19家上市房企发布定增的预案（部分修改定增预案），但仅有4家被证监会核准
房地产企业国内融资的渠道已经被掐断，这让资金十分紧张的房企不得不选择到海外发债，借美元解燃眉之急。
比如，7月12日，房企泰禾集团(000732,股吧)公告披露称其全资子公司拟计划在境外完成4亿美元债券，债券票面年息15%。
数据显示，截至11月13日，2019年以来内地房企赴海外发债规模约为610亿美元，已经接近去年全年发行总额(约616亿美元)，已经公布的融资计划则达624亿美元。
"钱荒"是房企现在最大的困难，对于100%负债率的企业来说，真的是日子快要揭不开锅了。
房地产已成"弃子"
2008年、2016年的两波房地产牛市，有政策因素，有货币增发因素（10年间货币量增加了8倍，与房子的平均涨幅相当），也有城镇化带来的购房需求刺激，多重因素作用下，让全国房价平均翻了4-5倍。
但是自从2017年"房住不炒"政策下的严格限购限贷举措实施以来，房地产就基本被视作"风险"的根源，已经不再担当经济发展的重任了。
很多开发商、炒房客都以为"房住不炒"政策只是嘴上说说，过段时间就会松动。因为许多城市的GDP都捆绑在房地产之上，有些城市的GDP竟然60%以上来自房地产，一旦房子不好卖，土地交易就会下降，政府财政就会吃紧，限购政策松动是必然。
最近两年，一些城市纷纷以吸引人才为借口，放宽购房标准，变相放松限购政策，但是收效甚微。
许多开发商都误判了"房住不炒"政策的决心，等了3年也没等来政策的松动。
2019年8月和11月，两个季度的央行货币政策执行报告均坦诚，确认了经济下行的压力，并提出坚决不搞"大水漫灌"。重申，按照"因城施策"的基本原则，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
而且这份报告还特别提出"发挥货币信贷政策促进经济结构调整的作用，更好地服务实体经济。"
各种针对小微企业、三农的定向降准，贷款优惠措施纷纷出台，同时严查资金以隐蔽手段流向房地产行业。总之，放弃房地产刺激经济政策的决心是坚定的，毫不动摇的！
投资楼市已无利可图
很多人仍然梦想着自己购买的房子能够再度上演2008、2016年那样的一天一个价的疯涨，这已然成了痴心妄想。自2017年房产新政出台以来，全国绝大多数城市房价都进入了下降通道。
笔者所在的城市郊区，2017年有开发商最高卖到23000元/平方，到了2018年新开楼盘已经降至1.5万以内，2019年房价继续下调至1.3万。临近年底，该区域的新楼盘又搞出各种特价房，优惠政策，房价不足1.1万，首付3成后，尾款还可以再分期付款。
北京这种超一线城市房价又怎样呢？据贝壳研究院指出，当前北京二手房业主调价仍然以降价为主。2019年10月，业主降价比重为91.6%，为"317新政"以来的最高值。
该机构还指出，自"317新政"后，北京二手房均价便在波动中逐步回落，当前北京二手房均价为5.8万元/平方米，与去年年底持平，较2017年3月的高点累计下跌13.6%。
图：万通董事长冯仑
那么，行业里的大佬们是如何看未来房价走势的呢？2019年10月底，冯仑在谈论房产投资时说："如果房地产市场是在完全的市场经济条件下，各项政策都很稳定，持有一个不动产来对冲通胀风险的做法是特别对的。"
他同时又指出，资产如果没有流动性，就不是一个好的资产，好的资产要有流动性，要能增值。所以，如果是我，（在目前房子销量差，难变现的情况下）除了拥有自己住房以外的第二套，甚至第三套房，我就卖了，换成别的资产，流动性大的资产。
好友潘石屹更是在践行冯仑的"不动产换流动资产"理论。有媒体报道称，潘石屹夫妇变卖了SOHO中国持有的大量商业物业资产，这不由得让人想到了2012年变卖几乎所有国内地产项目的港商李嘉诚。
而曾经被誉为最懂经济，最懂房地产市长的黄奇帆在5月份在复旦大学的一个演讲中提出：多数城市房地产投资占GDP比重超过60%、银行贷款80%是房贷、地方税收40%是房地产税收、房价收入比失衡（国内40年不吃不喝买套房，美国纽约，英国伦敦只需要10年）……
与此同时，黄奇帆还预测未来将有60%的房地产企业倒闭，未来十年平均房价增长率不会高于GDP增长率（大概在5%左右）。
黄奇帆还认为，城市化进程接近尾声，房地产供求关系正在被彻底改变，此前供不应求的局面不复存在，货币也没有大量增发的基础，因此房价彻底失去了上涨动力。
我们如果按照黄奇帆的预测，房价每年涨5%来计算，你购买总价200万元的房子，持有房产5年将获得怎样的收益？答案：亏损22万元！
二套房首付款：40%*200=80万
贷款120万利率5.7%，5年总共还款为138万，利息为18万；
60万元按照理财利率5%计算，五年的复利为22万。
5年持有房产的利息总计为50万。
按照房价每年涨5%计算，五年可以涨50万元。
50万减去50万利息，等于一分没赚。
而如果你持有80万本金，5年的保本收益是22万，因此你这次买房的收益是亏损22万元。
如果你持有的是二手房，可以通过出租的方式，获得每年4万元的租金，5年获得20万租金。仍然无法追上80万元的保本投资收入22万。
因此，投资房地产已经到了很难赚钱的时代。而且你还面临着人口总数下降，房价下跌，房子迟迟无法出售的风险。
股市凸显赚钱效应
楼市和股市是一对欢喜冤家。在楼市低迷，投资不灵的时候，资金就会流到股市。哪里低洼，资金就去哪里，这是全世界不变的铁律！
有人会说，A股的指数10年没变了，从2009年的2800点，到2019年的2900年，几乎原地踏步。还有人说，中国股市，那就是交智商税的地方。什么都没有投资房子靠谱！
的确，如果仅从指数的变化看，中国A股市场确实没有任何赚钱效应。但是进入2019年之后，在毛衣战的大背景下，中国股市走出了结构化牛市，指数开始触底反弹的同时，大量优秀个股遭遇资金追捧，涨幅惊人。
比如，茅台(600519)从2018年底的500元，涨到如今的1200元，已经涨幅超过100%。
而且今年以来，两市已有171只翻倍股，占全市场的比重近5%，涨幅超过50%的个股更是多达549只，占比近15%。
图：部分年初至今涨幅超100%的个股
与此同时，2019年是一个不折不扣的资本大年。统计显示，2019年以来新成立基金数量842只，合计发行份额10275.73亿份，双双创出历史次高，这是继2015年来，国内新基金年度发行第二次破万亿份。
股市的造好、资金的涌入与政策息息相关。当局给股市的定调是："不断完善资本市场基础性制度，使之真正成为经济运行的'晴雨表'和促进经济高质量发展的'助推器'。"
与此同时，支持股市的政策如同雨点一样不断出台，A股改革正在进行时。对内降费减税，增加企业利润；对外，放开外资限制，加大股市流入资金量；
逐步推行注册制，完善企业退出机制，推出科创版，让更多中小企业能够上市融资……
从央行定向降准为实体经济输血，再到改革股市，增加企业融资通道，股市已经成为只能赢不能输的一场战役。
而且中国股市正在由散户主导的时代向专业投资者、公私募基金主导的时代过渡。这意味着，那种胡乱炒作概念、暴涨暴跌的时代结束了，股价将越来越反应企业价值，股市也逐渐变成真正的投资圣地。
因此，在这个节骨眼上，投资股市比投资楼市更加可靠。笔者也正在加大对股市的投资，希望踏准资本市场改革的风口。
结 语
每次写房产的文章，磐石之心总是战战兢兢如履薄冰。经常读我文章的人都知道，本人是坚定的房地产政策批评者，坚定的冷眼看房市。
也因此收获了许多的质疑，谩骂。记得2017年10月，我曾写过一篇文章《共和国迎来最后一波炒房客》，如今这个预测已经基本成为现实。
对房地产的冷静判断，一方面来自于数据分析，另一方面则来自于对社会、人性的观察。
身边越来越多的90后、95后没有存款，只有花呗、借呗、白条。越来越多的年轻人感觉自己无力购房、无心结婚，更无心生育孩子。
连年大幅下滑的生育率；越来越多因高租金而离开大城市，回到小县城的大学生；越来越多开店租金和人工成本，大量小吃店、零售店铺的倒闭……
已经全国各大城市周边郊区越来越多耸入云间的大楼，一到夜晚，亮灯的没有几乎，意味着可怕的空置率。
几乎所有交流过的人，无论是商人、学生、小贩、打工族，每个人都感叹房价与收入不匹配，都感叹买不起房子……
这都让我内心十分清醒的意识到：房地产的黄金时代结束了！
最后，还是要给年轻人和投资者支招：
第一，年轻人要不要买房？买房与否，主要看收入。如果你收入水平很不错，买房后，每月还房贷，不会产生生活压力，完全可以买房。房价目前是平稳的，不可能暴跌，也不可能暴涨。
如果你收入不高，就不要盲目买房，这会导致生活窘迫。租房，更能提高生活品质。有人说，租金成本也已经水涨船高。但是对于年轻人来说，买房往往会把自己套牢，失去奋斗、拼搏的勇气，也丧失追求梦想、更换城市的机会。
另外，国家也正在探寻类似新加坡的公租房政策，以实现"居者有其屋"。这些都能有效缓解住房压力。
第二，要不要投资房产。有很多人觉得有钱就要买房，最好给儿子也买一套留着。其实房产的折旧非常严重，30年前的老房子，已经无法住人，比新房要贬值很多。
以未来房价5%的增长速度来看，你留着资金做其他流动性更好的投资，未来想要买房也不会吃亏。
给孩子留一套房子，大概需要持有20年，大概率是赔本买卖，不如将钱投入到孩子培养中。授人以鱼不如授人以渔，让孩子拥有未来，比一套房子更有价值。
当然，以上只是个人观点。由于经济的复杂性，谁都无法做出精准预测。这不是物理学，利用数学公式就能轻松计算的事情。
投资的是自己的钱，是自己的事情，盈亏自负！所以，你大可不必为此大动肝火，读后轻喷！
磐石之心，知名评论人，《解密小米》《互联网黑洞》等书作者，专注于金融、科技、互联网、房产等领域的趋势分析。
